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天津律师浅谈二手房屋买卖要注意的法律问题

 由于我国现阶段规范二手房市场的法律法规相对较少,中介机构良莠不齐,操作业务不规范,制约机制不成熟,导致该领域存在大量交易隐患和法律风险。笔者拟从二手房买卖交易过程,合理避税及按揭贷款等方面,就在实践中遇到有关法律问题及可能产生的风险试作分析和提示。

一、二手房买卖的交易风险

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此,经过一手买卖之后,产权必须明晰的二手房方可再行上市。但实践中,未办理产权证的期房转让曾一度活跃在二手房市场。随着国家对房地产市场的日趋规范,2005年4月30日以后,这种违规交易已被明令禁止;建设部等七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条规定,在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。因此,只有取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》的房屋才具备合法上市交易的条件。

由于不是所有产权性质的房屋均能上市交易,并且产权不同的房屋上市交易时向国家缴纳的费用不同,导致交易的成本存在差异,这需要双方在签订房屋买卖合同前最好了解清楚,否则在交易过程中容易发生争议。

(一)交易房屋存在共有情况

根据《房地产法》第三十七条规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。房屋的共有情况,根据共有人的关系,可以分为两种:

1、夫妻共有财产

我国《婚姻法》的规定,夫妻对在婚姻关系存续期间所得的共有财产,有平等的处理权。夫妻共有财产的区分以法定共有为原则,约定共有为例外,因此,对于夫妻一方在婚姻关系存续期间购买的房屋,只要双方未约定或约定不明确的,为法定的夫妻共有财产。由于《房屋所有权证》是财产权属的唯一有效的证明,通常,买房人只需审查房产证的实名即可。但在实践中,如夫妻双方无特殊约定,房地产主管部门在办理产权登记时只记载一方的名字,即只登记在夫或妻一方的名下。这种情况下给买房人在审查卖方人资料时带来了一定的风险。

试举一例说明:某中介代理王某出售其名下的一套房屋,买卖双方签署合同后,买方向王某支付了全部房款。但中介在为买方办理房屋过户手续时被告知该房屋存在权属纠纷,已被法院查封,无法办理过户。原来,王某与丈夫的离婚诉讼正在法院审理期间,该房屋的权属问题也正是争议的纠纷之一,这使得买方陷入两难的境地:一方面,虽支付了全部房款,但却不能享有房屋的所有权;另一方面,卖方拒不退还房款钱,要求等待法院判决确定权属后再行解决。买方无奈向法院起诉,但却被告知需以离婚案件对该房屋是否共有作出的裁判结果为依据,才能开始审理。

本案的风险提示:购房时需要特别注意夫妻共有的情况,在审查房产证时,如果当房屋产权登记只有卖方的名字时,买方需要区别情况确认以下事实:

一是卖方为已婚,应审查其结婚证原件,并要求与其配偶见面,确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的,由配偶亲自签署同意出售声明或者让其出具同意出售的公证证明;

二是卖方为离异或丧偶,应要求其提供离婚证、法院离婚判决书或调解书、街道等有关部门的丧偶证明等;

三是卖方为未婚,这种情况是最需谨慎的。由于现阶段,我国对未婚状况没有主管机关出具有效的未婚证明,即使公安机关的户籍登记与婚姻登记也不一定同步,买方如仅从书面资料是无法确认卖方的婚姻状况的,这就给有些具有恶意的卖房人提供了可乘之机,如上述案例卖方为达到在离婚前转移财产的目的,由单位出具了虚假的未婚证明,最终给买方造成了巨大的损失。

对于购房者来说,应该认真、全面审查卖方所有证件的真实性和有效性,并尽可能多地从不同渠道了解有关该房屋和卖方个人更详尽的信息,从而降低购房的风险。

2、非夫妻共有二手房买卖

非夫妻共有财产是除夫妻关系以外的其他关系的当事人,如父子、亲戚、朋友等,基于双方的约定,对财产享有共有权。这种情况下的共有由于不是法定的,通常情况下,主管部门在办理房产证时,采取一人一证,主证为房屋所有权证,共有人持共有权证,在房屋所有权证“共有人”一栏会注明共有人的人数及姓名,这较容易确认共有人情况。这种情况下,买方需要取得其他共有人出售房屋的书面一致同意。

3、不动产善意取得的问题

在实践中,有时会出现这样的情况:属于共有的财产的房屋未经全部共有人同意而被个别人出售后,其他共有权利人提起诉讼要求确认买卖行为无效时,如果买方为善意第三人,能否适用善意取得呢?

首先,如果买卖双方只签订了买卖合同,还没有办理过户手续,此时,共有人可以向法院起诉请求宣告买卖合同无效,买方不能适用善意取得获得房屋的所有权;其次,如果买方不知道卖方未经全体共有人同意,并支付了对价,而且房屋已经办理过户登记,买方可以适用善意取得获得房屋的所有权,其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。在实践中,法院通常对已办理过户的二手房交易不会判决其无效,这主要是从稳定房地产交易秩序,保护交易安全并便于司法操作角度考虑的。

另外,由于房地产所有权采用记名登记制度,因此交易时房屋的所有权利人,均应在《房地产买卖合同》上签字,买方应注意这些签字的真实性。如有委托代理的情况,除未成年人的签字可以由父母代签外,其他代签行为的代签人必须有合法的书面授权书,该授权最好应经过公证机关公证证明。

(二)交易的房屋存在租赁情况

卖方在出售房屋前,可能已将房屋出租给他人居住,这种情况下购房人应特别留意。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高法《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可请求人民法院宣告该买卖无效。”也就是说,如果二手房出售前已经出租给他人,那么在租期内,在同等条件下,承租人享有优先购买权。如果承租人放弃优先购买权,卖方得到承租人出具的书面表示后,可将房屋出售给其他人。如果卖方不告知承租人房屋出售的情况,而擅自卖给他人,则承租人有权向法院以侵害其优先购买权为由主张买卖行为无效。这样的结果对于买方而言自然是无法接受的。

为避免出现此类问题,建议购房人在签订购房合同前对房屋进行实地考察,确定是否有人承租并居住其内,以确保交易的安全性。另外,如果确认承租人已放弃优先购买权,买方仍应了解租赁合同的有效期限,因为根据《合同法》第229条的规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也即买卖不破租赁原则,在租赁有效期间,买方是不能让承租人搬走的,除非双方协商达成一致意见。

(三)交易房屋存在抵押情况

交易的二手房可能已通过抵押的方式作为其他债权的担保,最常见的情况即该房屋是通过按揭贷款购买的等。

根据《担保法》的规定,以不动产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效;最高法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定,当事人不办理抵押物登记的,不得对抗第三人;第67条规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权,取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。可以看出,我国法律对房屋抵押的登记公信力原则的规定是有利于保护买方利益的。

买方在审查资料时应查验房屋产权证上“他项权利”一栏上的记载事项,当然,最稳妥的是到主管部门查询一下他项权利的情况,如已登记有抵押权,那么,根据《担保法》及司法解释的规定,转让设有抵押的房屋需通知抵押权人,有的抵押合同双方还约定需证得抵押权人的书面同意,如果抵押权人不同意,只能要求卖方先解除抵押关系后再进行交易过户。否则可能因违反法律规定而带来不必要的纠纷。

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