天津律师浅谈二手房屋买卖要注意的法律问题

（四）交易房屋存在其他法律纠纷

其他法律纠纷主要指交易房屋有被法院查封等司法限制情况。

试举例说明：买卖双方签订了《商品房买卖合同》，买方申请了银行按揭贷款，卖方拿到了全部房款，所有的程序都进展顺利。但在中介为其办理过户手续时，却被告知此房屋已在一年前即被法院查封，查封期限为两年，不能办理过户手续。这对买方来说损失是无可估量的：全部房款已支付给卖方，房屋已装修完毕，每月还必须偿还银行的贷款，但房屋的所有权却还是别人的。此时的卖方却早已不知去向。

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第41条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”如果法院不采取加贴封条或张贴公告的方法查封，而只是到有关部门发出协助执行通知书，购房人很难从房产证等书面审查和实地考察的方式发现该房屋的查封情况。倘若双方已签订了买卖合同，房地局是不会给予办理过户手续的。《最高法关于人民法院执行工作若干问题的规定》第44条“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。”

这种情况下，房屋能否上市交易呢？当然可以。如果卖房人非恶意，可以由产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，是可以进行二手房买卖的。另外，如法院查封后已履行了拍卖的程序，房屋查封的申请人需持法院单方过户协助执行通知书，到房屋行政主管部门办理登记手续，登记完成后才能再次上市出售。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》今年刚实施，规定查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。同时，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。这对相对人的知情权是能够起到一定的保障作用的。

（五）交易房屋的产权性质的特殊情况

目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范，但是在使用和交易方面有着一定的区别。普通商品房的产权证书拥有完整的房屋所有权即占有、使用、收益、处分四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。房改房和经济适用房属于有特殊产权性质的情况，由于国家对这两类房上市出售有限制性规定，需要购房者特别注意。

1、房改房

房改房即公有住房，其产权证基本可以分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。上市出售的已购公有住房，按规定应由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。其中对于职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房即央产房的转让，《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定：卖方需到在京中央和国家机关住房交易办公室办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，开据物业、供暖费结清证明，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人方可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。由于央产房房产证与普通公房没有区别，购房人应注意查看卖方的购房合同，否则一旦属于限制上市交易的央产房，就无法办理产权过户手续，从而给自己带来不必要的损失。

2、经济适用房

这是国家为照顾中低收入的居民实施的优惠购房措施。由于建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：个人购买的经济适用房，房屋产权归个人所有，已取得合法产权证书，即可益发进入二级市场上市交易。经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，唯一不同的是，国家对经济适用房的转让有限制性规定：

《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。购买人仍需按《关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定的通知》等文件有关规定办理经济适用住房购买资格审核手续，超过核定最高购房总价标准以外部分需补交10%的综合地价款。在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。

因此，如果购买的是经济适用房，购房人一定要注意该类房屋的购房年限，购房条件和房屋单价等，以确保房屋所有权能合法转让。

二、二手房买卖“合理避税”的法律风险

为了稳定房价，政府部门陆续出台了一系列政策，如建设部等七部委下发的《意见》，国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》，其中二手房市场营业税的开征冲击着整个市场：自2005年6月日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为了避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教育附加费，有些中介或卖房人设计了许多所谓“合理避税”的招，现就此将可能带来的风险作以下分析。

（一）二手房交易中介提出的“合理避税”方案

1、以租代售。即由买卖双方先签订一份租赁合同，买方先以租房的形式居住，等到购房时间超过两年期限后，买卖双方再签订二手房买卖合同，交易过户。

2、签订阴阳合同，即买卖双方签订两份合同，一份是针对房屋交易主管部门签订的合同，采用以区域指导价来计算销售价的方法，以此达到少缴税的目的。另一份是真实的买卖双方签订的合同，该合同是按照双方交易的实际成交价格签订的。显然，后者的价格是远远高于前者的价格的。

3、只签署买卖合同，延迟到房地产交易中心办理交易过户。待两年期满后，再办理过户手续。

4、通过物业公司或开发商修改底单。这种情况主要针对期房，商品房在房产证办下来之前，通过物业公司或开发商的人，直接把购房合同的底单改掉，房产证上直接登记为买方的名字，这样就可以不用缴纳营业税了。

（二）“合理避税”的法律风险

上述所谓的“合理避税”手段，实质上是以所谓的“合法形式”减少或逃避应纳税款的行为。这对于交易双方都存在很大的法律风险。

以租代售，对于“出租人”（实为出卖人）和“承租人”（实为买房人）而言，均拥有随时解约的权利，若承租人在租赁期内由于经济状况、房屋价格下降等因素不想再购买该房屋，请求解除租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现；而对买方来说，一旦房价在租期内上涨，卖方可能要求解除合同而不再出售房屋，买方的利益也无法得到保障。

对于签订阴阳合同的情况，对卖方来说存在的风险是，买方可能以在房地局备案的合同为证据，在办理完过户手续后，要求卖方按房地局的合同价格出售；对于买方来说存在的风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付以给房地局签订合同中约定的价格，买方如没有充分的证据，会遭受较大的损失。而且高价买卖低价报税本来就属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房屋转让时，还可能面临两个问题：一是买入价低，房屋出售时估值也会受影响；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，缴纳税款时也会相应多缴。

只签署买卖合同，不办理过户登记手续，根据我国房地产法律、法规规定，不动产交易采取登记要件主义，房屋没有经过房地产交易中心的过户登记，房产所有权并没有转移给买方。买卖双方一旦发生纠纷，买方虽然有购房合同为证，但这只属于次要证据，只有房产证才是房屋所有权的第一证据，一旦卖房人将房屋抵押或者转售，并且办理了过户手续，那买方也只能依买卖合同追究其违约责任。另外，有的买方认为如将买卖合同进行公证就万无一失了。但笔者认为，公证机构所出具的证明只是合同效力的公证，而不是也不可能根据买卖合同来出具房屋所有权的证明，如果双方发生纠纷进入诉讼程序，买方购房的权益根本无法得到保证。

修改商品房买卖合同的底单实际上等于原购房合同解除，重新签署新的购房合同。原来的合同归于无效，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临着权益根本无法保证的问题。

（三）合理避税的根本属性是合法性

综上，不管何种形式的逃税行为一旦被税务机关查实，都将会受到严厉的处罚。合理避税的根本属性是合法性，纳税人决不能做法律禁止的事，但可以做法律没有禁止的事。我国的房产税收政策中有针对不同纳税人的优惠政策，笔者认为，纳税人如果懂得利用这些优惠政策进行税务筹划也是可以合理避税，实现利益最大化的：

1、对普通住宅的优惠

《通知》规定，个人将购买两年以上（含2年）符合普通住宅标准的房屋对外销售，可免征营业税。北京市普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1点0以上，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格在1点2倍以下。另外，北京市《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（以下称《补充通知》）规定，首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。也就是说，这几类特殊住房两年后首次上市交易，不论容积率、面积、成交价均免征营业税。

2、对购房时间的优惠。

《通知》明确规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《补充通知》再次规定，纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。因此，购房人虽然无法控制办理房产证的时间，但可以将缴纳契税的时间提前，这样自然就将购房时间前移了。

《补充通知》规定，首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

三、二手房买卖按揭贷款的风险

按照规定，银行根据房屋的价格、房龄等因素对贷款额度有一定的限制。如今房价不断上涨，为了从银行申请的贷款额度更高，买卖双方采取了不规范的操作：买卖双方签订两份价格不同的合同，价格低的一份是真实的，价格高的一份是虚假的，用于买方向银行申请超过真实房价正常额度的贷款，这种做法叫做“超贷”。实际上对双方都是有风险的：从法律上说，这样的合同因“恶意串通，损害银行的利益”而应归于无效。若银行在审查时有证据表明贷款申请人“故意超贷”，则会拒绝其贷款申请。从交易过程看，买方往往需要在未拿到任何房款的情况下先出具一张首付款收条，并办理房屋过户手续，不仅要承担可能面临银行不予贷款的风险，而且要支付虚假报高房价部分的契税等额外支出，还可能承担卖方不予退还虚假报高房款部分的风险。目前，大多数银行在放贷前均委托评估公司对房屋进行评估，并按评估价和成交价孰低原则确定贷款额，因此，想“超贷”的做法都将会是徒劳。

二手房买卖的风险防范建议

对于一次性付款的情况，笔者建议购房者最好不要私自交付房款，因为，一旦房款付给卖方后，如果卖方卷款逃走或懈于办理房产证过户，会使买方陷于被动。因此，为了保障资金的安全性，建议买方通过中介，当然，需要选择一个有一定规模、信誉良好，对于流程、政策了解比较清楚的诚信中介公司，将房款全部通过中介向卖方支付，从而有效规避风险以保证交易的安全性，确保利益最大化。一般情况下，买方先将首付款或全款交至中介，由中介保管；中介办理完产权过户后，中介再将买方支付的全部房款付给卖方。这样，虽然买方可能会多支付一笔中介过户费，但可以避免如出现无法过户，买方索要房款难的情况。

其次，在房屋买卖的过程中，透明交易至关重要。买卖双方一定要见面，当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》，切不要通过中间人传话而最终造成自己的经济损失。对于一些后续问题如公共维修资金过户、物业费、供暖费等双方也应在合同中明确约定，妥善处理，避免发生不必要的纠纷。

再次，购房者应按上文所述认真、谨慎审查权属证书和卖方资料。

最后，建议房款分期支付。买方最好不要在签订合同时就一次性付清全款。在签订买卖合同时，买方可以将付款方式与卖方交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后支付房款的30%，交房时支付房款的30%，产权过户时支付房款的35%，他项过户（水、电、煤等）后再支付房款的5%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，逾期一日支付支付总房价一定比例的违约金，超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。