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物业服务企业常见法律问题分析

2007年10月30日,建设部发布了《关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》, 将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,弱化了其管理职能,强化了其服务的职能。实践中,由于受我国目前立法的限制,对很多物业问题并没有作出明确规定,因此针对物业服务企业的诉讼也层出不穷。本文中,作者针对几个常见的法律问题作出分析如下,以供参考。

一、业主擅自安装防盗笼、栅栏,物业服务企业能否要求其拆除?

实践中,很多物业服务企业为了保持小区外观的一致性和避免给安装防盗笼的楼上住户治安带来影响,往往会在《物业服务协议》、《业主公约》等相关文件中约定,要求业主不得擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等。但很多住在一楼的住户,出于人身财产安全考虑,往往会不顾前期约定,擅自安装防盗笼、栅栏,给物业服务企业带来了很大麻烦。此种情况下,物业服务企业往往会向人民法院起诉要求业主拆除已安装的防盗笼、栅栏。

司法实践中,针对上述情况法院通常会以业主与物业服务企业前期签订的协议并未违反国家法律禁止性规定,约定合法有效,合同的当事人应当按照合同的约定履行自己的义务为由判决支持物业服务企业的诉讼请求,要求业主拆除已安装的防盗笼、栅栏。借此也提醒广大业主,在遇到此种情况时,应事先与物业服务企业进行协商,待征得物业服务企业同意,并按照物业服务企业的要求进行安装,以避免不必要的麻烦和损失。

二、小区安全责任归谁?

现实生活中,哪怕是新建成的小区,也存在各种安全隐患,游泳池溺死人、电梯卡人、小狗咬人,甚至家中遭遇盗贼等现象都频频发生。社区安全问题也逐渐突出,这些安全隐患的责任该归于谁?

《物业管理条例》第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”按照此规定,在发生上述事故时,虽然监护人、电梯供货商、动物饲养人以及受害人都可能存在着过错,但是在物业服务企业没有与业主约定明确且本身管理存在疏忽的情况下,就很难避免要承担相应的赔偿责任。尤其是在不能确定责任承担主体的情况下,法院出于公平及人道主义考虑,往往会判决要求物业服务企业承担赔偿责任。

这就要求物业服务企业,严格按照与业务的合同约定,积极履行自己的合同义务。同时针对相关问题,应在书面合同中明确约定,从而降低自己的法律风险。

三、业主在自己的临街窗内发布招牌广告及宣传物品的行为

现实生活中,部分临街业主(高层公寓最为明显)为了增加收入,会想出各种各样的招式,目前比较新颖的就是在自己的窗户内放一块电子屏,上面打出各种商家的信息。尤其是在夜晚,一栋楼看上去,琳琅满目,各式各样的广告在整栋大楼滚动播出,为此影响了整栋建筑物的整洁、完好、统一。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。”第三条规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分”。

针对上述事实和法律规定,很多物业服务企业对此却经常束手无策,因为按照法律规定,业主窗户内的部分属于其专有部分,业主对此有支配权,因此业主在自己房屋内放置电子屏幕也是无可厚非。如果物业服务企业在与业主的协议、文件中没有约定明确此事项,物业服务企业是无权进行干涉的。关于此问题,笔者还没有搜集到相关的法院判决案例,法院对此问题目前还没有统一的看法。但是,如果物业服务企业在物业服务协议以及业主公约里对此进行明确约定,可以为以后的管理提供相关的依据,增加未来法院胜诉的把握。

综上所述,笔者结合物业服务企业常见的几个法律问题进行了简要的分析,目的是借此给广大业主及物业服务企业提个醒。物业服务的中心是营造良好的“安居乐业”的环境,只有在广大业主和物业服务企业明确各自的权利义务的时候,物业服务才能更好的开展进行,才能最终构建成和谐幸福的小区。