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律师见证也不意味着小产权房交易合法

   2012年7月14日央视播出的《经济信息联播》中,报道了深圳小产权房交易火爆、售楼人员下注政策松绑的新闻。该报道中,售楼人员面对记者的询问声称“小产权房不管是自用或者出租、转让都没有影响,只需到律师事务所做个见证就可以了”。

   律师见证,真的管用吗?答案当然是否定的。售楼人员的回答是对房产政策的误读,是对公众的一种误导,其实,律师见证,难以给小产权房交易披上合法的外衣!

 首先,小产权房上市交易是违法的,我国根本未对小产权房进行政策松绑。小产权房并不是一个法律上的概念,它是相对于大产权房而形成的一种约定俗成的称谓。小产权房,也称乡产权房,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。大产权房,即指权利人拥有包括房产使用权与国有土地使用权在内的完全产权、允许依法上市交易的房产。

   迄今为止,我国曾经三令五申多次禁止小产权房上市交易。2007年6月原建设部发出风险提示,提醒购房者,以城镇居民身份到农村购买农村住房,不符合现有土地管理制度的规定。2007年12月国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。2009年8月国土资源部出台《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。因此,上市交易小产权房,是明令禁止的。

   其次,为小产权房交易行为提供律师见证,违反了律师执业规范。

   律师见证是指律师应客户的申请,根据见证律师本人亲身所见,以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明并出具法律文书的非诉讼活动。我国律师法第3条规定,律师执业必须遵守宪法和法律,恪守律师职业道德和执业纪律。因此,对于小产权房的违法交易行为,是不允许进行律师见证的。作为全国律师行业自律性组织的中华全国律师协会于2007年制定的《律师见证业务工作细则》(下称《工作细则》)对律师见证行为进行了规范。该《工作细则》第10条、第18条规定,见证业务应遵循“坚持以事实为根据,以法律为准绳”的原则;承办律师在出具《律师见证书》前应先审查“客户所要求见证的事项是否合法”等主要内容;如发现客户有违法动机或内容,承办律师应予以制止并拒绝见证。小产权房的交易行为属违法行为,律师或律师事务所是不得为该行为提供见证服务的。

最后,房产交易需依法登记,律师见证并不具备房产所有权转移的法律效力。物权法第9条、第14条分别规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”小产权房属于不动产中的房产范畴,小产权房及其占用范围内的土地使用权进行转让,只有经依法登记,才发生物权变更、转让的法律效力;未经依法登记,是不发生物权变更、转让的法律效力的。而根据法律的规定,有权进行不动产物权登记的部门为政府相关部门,律师事务所是律师的执业机构,并不属于政府任何部门,不能代表一级政府部门行使物权登记的职能。因此,律师见证并不能使小产权房产生转让登记般的法律效果。

综上,小产权房交易即使经过了律师见证,也不会穿上合法的外衣。