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造价员建筑施工企业常见法律问题的处理

1、 业主(发包人)故意拖延不进行竣工结算,承包人怎么办?
北京某施工企业给一大型房地产开发公司建设一批别墅。工程竣工验收合格后,承包人就交付了工程。承包人及时提交了单方结算报告,但开发公司只收不签字。后开发公司在承包人催促下,派员与承包人对帐。开发公司的对帐人员一周只出面一次,讲工作忙,任务多,没时间,而且对帐人员频繁变动,帐没有核对一半,开发公司的对帐人员又换岗了。结果,工程交付了两年多,竣工结算事宜双方也没有一个结论,当然工程款更无法给付了。
律师视点:承包人应该坚持先工程结算,后交付工程的策略。 
合同依据:示范文本第32条竣工验收条款、第33条竣工结算条款约定工程竣工验收→竣工结算→给付结算价款→交付工程 四个步骤的先后顺序。示范文本第33.2条规定:承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人。
建设部规定:《建设工程价款结算暂行办法》第21条:工程竣工后,发、承包双方应及时办清工程竣工结算,否则,工程不得交付使用,有关部门不予办理权属登记。
法律依据:《合同法》第279条:建设工程竣工后,发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的,发包人应当按照约定支付价款,并接收该建设工程。
律师视点:建议在承包合同专用条款中约定:发包人收到承包人竣工结算文件后,应及时审核,并执行建设部《建设工程价款结算暂行办法》。
示范文本的缺陷:示范文本通用条款第33条竣工结算,共有6个条款,但没有言明:发包人在收到承包人单方竣工结算报告28日内不予答复的,视为认可承包人的竣工结算价。 
建设部《建设工程价款结算暂行办法》第16条,发包人收到竣工结算报告及完整的结算 资料后,在本办法规定或合同约定期限内,对结算报告及资料没有提出意见,则视同认可。该文件规定,发包人对工程竣工结算报告的审查时间为:20天至60天,根据工程规模大小而定。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第20条:当事人约定,发包人收到竣工结算文件后,在约定期限内不予答复,视为认可竣工结算文件的,按照约定处理,承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的,应予支持。 
结论:在合同专用条款中主动约定相关内容:发包人收到竣工结算文件后,在28天内未提出异议的,视为认可竣工结算文件。 
工程竣工验收合格后,业主往往催促交付工程。业主实际占有建设工程后,通常采用各种方法故意拖延结算。发包人故意拖延竣工结算的情形主要有哪些?
①有的业主对承包人提交的竣工结算报告故意不签收,包括不接收结算书,虽接收结算书但不签字、盖章,或派一个普通职员只签字,不盖章,让承包人无法证明签字人的身份; 
②有的业主收到承包人的结算报告后,派员假装与承包人对帐,但故意拉长对帐过程,不给承包人任何书面答复; 
③有的业主收到承包人结算报告后,回复一个很低的结算价 方案,有意扩大双方的结算价差距。
律师视点:承包人应当通过正当程序递交工程竣工结算报告、并把签收手续作为维权的主要证据。
递交工程竣工结算报告的程序的正当性值得重视。承包人递交的工程竣工结算报告,应当是书面形式,并由发包人签收,留下发包人签收的书面凭证,且要妥善保存。为什么一定要发包人在收到结算文件时签收呢?因为此是一份十分重要的证据。承包人向发包人提交单方结算报告书,是进入竣工结算程序的起点、标志,亦是判断哪方违约的重要书证。承包人只要能举证出发包人签收结算报告的签收手续,发包人未及时在28天内答复,发包人即构成违约,并从第29天起承担拖欠工程款的同期贷款利息。
值得注意的是,递交结算报告不适用留置递交的方式。假如发包人不签收结算报告怎么办?邮寄递交。承包人应当注意对邮寄文件清单、邮寄送达回执的保存。必要时可以申请公证。
建设工程未经竣工验收,业主(发包人)擅自使用的,如何处理?
某建筑公司,为北京一工厂改扩建厂房,将厂房改造成集贸市场用房。建筑公司施工范围是二次结构、装饰工程。工程完工后,业主在未进行工程竣工验收的情形下,单方面直接启用工程,招商入场,开张营业。显然摆出了不与承包人结算的架势。承包人还要等待发包人组织工程竣工验收吗?
律师视点:承包人用数码器材固定业主启用工程的时间和状况,主动启动结算程序维权。
《建筑法》第61条:建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
首先,承包人应当立即用数码器材固定业主启用工程的时间和状况。业主擅自使用该工程的时间,就是实际竣工日期。业主启用工程的行为,推定工程质量合格,免除了承包人部分质量保修责任。但对地基基础工程和主体结构质量,仍承担民事责任。
《司法解释》第13条:建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
《司法解释》第14条:当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:(三)建设工程未经验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。
其次,承包人主动启动结算程序递交竣工结算报告,不要再等业主组织工程验收了;或直接启动法律维权程序,向法院提起诉讼,或按合同阅读申请仲裁,并申请财产保全。