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天津律师谈离婚房产分割的相关法律问题

来源:天津天法律师事务所网址:http://www.lawtf007.com/
   离婚时夫妻面临的最大难题往往是房屋的分割。房屋的权属性质可分为:“公产”与“私产”。公产,顾名思义,“公房”就是“公家”的房子,使用者不具有产权,只有使用权。因此,夫妻在离婚时,法院只会判决使用权的归属,而不会涉及房产权问题。最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释,专门对法院在审理离婚案件中,分割承租公房使用权的问题做了相关规定。
  一、在夫妻结婚登记前,公房使用权就已在一方名下,离婚时,另一方有没有要求分割的权利?
  所有的法律问题都没有绝对的答案,这个问题也是如此,不能简单地说“有”或“没有”。最高院的该司法解释第二条,也采取了毛主席他老人家的“具体情况、具体分析”原则,分以下九种情况由法院酌情处理:
  1、婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;也就是说,公房是婚前一方承租的,或是由其父母名下改为其名下承租的,离婚时,另一方有权要求公房权益。注意,这里一方取得的时间是在婚前,如果一方是在婚后取得的,不论时间长短,另一方均有权要求分割公房权益。
  2、婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;也就是说,虽然夫妻双方结婚不到五年,但调到一个单位的,可以要求分割公房权益。
  3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;虽然公房所购时间为婚前,但婚后共同偿还借款的,另一方有权要求分割公房权益。当然,这里面还存在很多问题,婚后共同偿还了多少,另一方才有权提出该要求,是一部分还是全部,司法解释没有规定,由法院根据案情酌情处理。
  4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的;只要公房使用权是在婚后一方取得的,另一方就有权要求分割公房权益。
  5、婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;虽然房子是婚前一方承租的,但只要婚后赶上了拆迁,而又调换了公房,呵呵,新公房的权益就是两个人的了。
  6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;这个好理解。
  7、一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;也就是说,婚后调换的公房,使用权也是两个人的。
  8、婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;
  9、其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是一个弹性条款,给法院以自由栽量权,当法院认为如果将公房承租权判给一方显失公平,或有其他严重不妥的后果时,可以运用这一条款酌情处理。
  二、公房使用权给男方还是给女方,法院怎么判?
  该司法解释第三条,规定了法院在处理公房承租权归属的原则。
  1、照顾抚养子女的一方。夫妻离婚反目,最受伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长,有一个稳定的居住环境,将房子判给带孩子一方,合情合理,百姓拥戴。此外,根据最高院的司法解释,二周岁以下的孩子,一般应判归女方抚养,希望女同志注意。
  2、男女在同等条件下,照顾女方。这不是“女士优先”的问题,而是在一般情况下,离婚对女同志的伤害和打击要比男同志大。目前离婚率高发的年龄段有三个,一个是刚结婚的二年内,大约在二十五、六岁左右,进了围城,又想出去。第二个阶段是三十五岁左右,男同志事业有成,外面有人,容易离婚。第三个阶段是五十五到六十岁,活出了道理,觉得人生一世,也要潇洒一回,容易出轨,也容易离婚。特别在第二个阶段,离婚率是相当高的。这个时候,男人三十“一朵花”,女人变成“豆腐渣”,对女同志的适当照顾,应当咯!
  3、照顾生活残疾或生活困难的一方。生活残疾好理解,也应当照顾。“生活困难”就很难界定了,以什么为标准进行对比?我想,这就要从双方的收入和当地的实际生活水平,参考其它因素酌情考虑了吧。
  4、照顾无过错一方。呵,什么是“过错”呢?不好解释。只能依据传统的道德观念去理解了吧。比如,一方有婚外情,有婚姻法四十六条规定的情形,或是有不良嗜好,或是道德品质败坏等等。
  5、取得代管房或自管房单位的意见。毕竟房子是人家的,还需要听取人家的意见。
  三、公房判给了一方使用,另一方能否取得补偿?
  要看具体情况:
  1、 如果有没有取得使用权的一方,本来就无权要求承租公房,没有补偿。
  2、 如果双方均有权要求取得使用权,但法院判归了一方,得房方应当向未得房方进行适当补偿。
  四、“适当补偿”的标准如何界定?
  对此,司法解释是个空白。在实践中,公房若拆迁,承租人最高可以取得拆迁费80%补偿款。因此,笔者认为,可以参照房屋所在区县的不同地段,根据拆迁标准承租人可以取取份额的一半补偿未得房方,再参考案件的其他具体情况综合而订。
  五、如果对公房有“部分产权”,离婚时如何分割?
  分得房屋“部分产权”的一方,一般应按所得房屋产权的比例,依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价,给予对方一半价值的补偿。如果双方都争房子所有权,对于“部分产权”部分,可竞价解决。谁出价高房子判归谁。
  应当指出的是,这是九十年代的司法解释的规定,根据最新的《司法解释(二)》第二十一条的规定:离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再有任何一方另行向法院起诉。
  下篇:离婚时,产权房如何分割
  毕竟,在实践中,大部分的案件还是涉及到产权房的分割,情况也是相当复杂的。
  一、夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋的分割。
  这是最简单最好处理的一种情形:
  首先,明确产权,不论房产证上是一方的名子还是双方的名子,均为共同财产。
  其次,明确产值,即明确房屋价值,按市场现价计算,不是按购买合同金额计算。
  再次,分清权益部分和债务部分。因为涉及贷款,所以,要首先将未还贷部分除去。比如,一套房子购买价是100万,首付30万,贷款70万,现值120万,未还贷款是60万,夫妻可以分的部分就是120万减去60万等于60万,每人可分得30万。取得房子的一方应当给付未得房一方30万。由得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。
  二、夫妻一方婚前支付了全部房款,并取得了产证,离婚时房屋的处理。
  很多律师认为,既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了产证,该房屋就是婚前财产,因此,离婚时,另一方无权分割。呵呵,我觉得这种意见值得商榷。根据最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释(二)第十一条第(一)项之规定,一方以个人财产投资取得的收益,为夫妻共同财产。虽然一方是用婚前的出资在婚前取得了房屋,但购房的行为应当视为一种生活投资,在婚姻关系存续期间,房屋增值部分,完全可以视为其生活投资取得的收益,根据《解释(二)》的规定,因此,笔者认为对于该收益应该认定为共同财产。
  那么,如何界定增值部分的金额呢?笔者认为,可以用房屋市价-购房价格/购房年数*婚姻关系存续期间的年数的方法来计算收益数额,呵呵,这是参考了《解释(二)》关于部队一次性转业费分割的“笨”办法。
  三、夫妻一方婚前支付了部分房款(包括首付),并取得了产证,婚后继续还贷的房屋的分割。
  虽然房产系一方婚前购得,但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分,除另有约定外,应当视为共同财产。这里面有两个方面的问题:
  其一,共同还贷部分。不论是由一方自己用工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有权益。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于婚前财产,该部分不应认定为共同财产。
  其二,婚姻关系存续期间的房屋增值部分,应认定为夫妻共同财产,理由已述。
  四、夫妻一方婚前支付了部分房款,但婚后取得的产权证,婚后继续还贷房屋的分割。
  其实就是产权证取得与房屋产权权属有无关系的问题。笔者认为,产权证虽然是物权凭证,是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产,还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分,毕竟,财产权益在婚前签订合同后就已经取得,取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。
  五、夫妻一方婚前支付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,离婚时,尚未取得房产证的房屋处理。
  根据《解释(二)》第二十一条,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再有任何一方另行向法院起诉。
  六、父母参与出资的处理。
  根据《解释(二)》第二十二条规定:
  1、 父母在双方结婚前的出资:视为对自己子女的赠与,另有约定除外;
  2、 父母在双方结婚后的出资:视为对夫妻双方的赠与,另有约定除外。
  实践中,还存在一种情况,就是在离婚时,一方突然提出,买房子的钱是父母借的,而不是父母赠与的,并拿出借据证实。对于这种情况,法院一般的作法是,首先看另一方的态度,如果另一方不承认,法院一般不对该债权债务是否成立进行实质审查,因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此,法院在本案中对房屋进行分割的同时,会告之主张存在债权的一方可另案起诉。
  七、产权证上有第三人的处理。
  比如,有自己子女的名子,或有父母的名子。对此种情况,法院一般不会将第三人追加进来,而是:
  1、 根据当事人的申请,对房屋部分不予审理,告之当事人另案起诉;
  2、 根据当事人的申请,将此案中止审理,告之当事人另行提起析产之诉,后根据另案的判决结果,分析夫妻权益部分。
  八、对于婚前另一方出资,但婚前办理产证只有一方自己名子的房屋处理。
  实践中还有这样的情况,男女恋爱期间感情自感不错,婚前商议买房子。后双方共同出资,出于各种原因,合同及产证只写了另一方的名子,一方没有写进去。现离婚时,另一方不承认一方有出资,在不能证实自己有出资且不是赠与的前提下,一方的权益法院是无力保护的,也就是说,即使一方真出了钱,但不能证明出资行为,法院是无法判决另一方给付一方补偿款的。希望看客注意了,在婚前购房时,这些账一定要算清楚,不要以为感情好一切都会好,到时后悔晚矣,代理律师再优秀也回天无力呵,唉!
  房子问题是离婚时的大问题,实践中也许各地甚至同地各法院处理也并不完全一致,希望大家都各抒己见,发表自己的观点和看法,一起商榷,更好地维护信任我们的当事人的合法权益