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天法律师:漫谈房地产预查封

  天津天法律师事务所www.lawtf007.com律师:预查封是《通知》新创立的一项强制执行措施,它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等登记手续,被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施,即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续,待该房地产权属登记完结时转为正式查封。《通知》作出如此规定是因为被执行人对未登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益,是否能够成为完全的或者真正的权利主体,尚处于不确定的状态,另外此时登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由,不予办理查封登记。鉴于此,从既能保护申请人的合法权益,又不与现实的制度相冲突出发,《通知》规定了预查封制度。
    根据《通知》第十条规定精神,下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院可以进行预查封,国土资源、房地产管理部门应尽协助义务:一是已办理了商品房预售许可证,且尚未出售的房屋,这种情况下,房地产开发商对已建房屋享有了物权,但由于该物权尚未登记,不能进行转移处分,人民法院可以预查封;二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋,此时房地产开发商已办理了大产权证,但还没有区分所有,作为被执行人的购房人虽不对该房产享有真正意义上的物权,但已经享有期待权,具有排他性,故对其财产可预查封;三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能,可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利,对其可进行预查封。
    对土地使用权的预查封,《通知》也作了相应的规定,一是被执行人全部交纳土地使用权出让金,尚未办理土地使用权登记的,人民法院可以对该土地使用权进行预查封;二是被执行人部分缴纳土地使用权出让金,但尚未办理土地使用权登记的,对可以分割的土地使用权,按已交付的土地使用权出让金,由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权,人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权,可以全部预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金,在人民政府收回土地使用权的同时,应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理,预查封自动解除。被执行人交纳土地出让金后,虽未办理土地出让手续,但出让合同已得到全面或部分履行,被执行人享有的物权期待权具有排他性,但又未必然成为现实,对其进行预查封有利于保护债权人的利益,人民法院对土地使用权预查封,国土资源部门不得拒绝协助。
    关于预查封的效力问题,与查封效力虽不尽相同,但却十分近似。在人民法院对房地产预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,有关部门也不得办理转让、抵押、转卖。一旦房地产权属登记在被执行人名下,则预查封就自动转为查封,无须另下裁定。