天津天法律师谈返款退房案件的特点及执行方法

随着改革开放和建立社会主义市场经济体制的逐步深入，私有房屋交易迅猛发展，类似这样的案件不断出现。特别是近年来因房屋出卖人不具备或不完全具备主体资格，导致返款退房的执行案件大量增加。但是，对这类案件应如何执行缺乏法律规范，执行方法不一，往往造成当事人上访。
这类案件的共同特点是：1、判决原房屋出卖人返款，买受人倒房；2、出卖人或因下落不明或因无执行能力而造成返款不能；3、出卖人与申请返还房屋的申请人之间有某种利害关系；4、购买人出于善意；5、买卖标的房屋无房照。
返款倒房的案件执行难度大，执行实务中对于应该先执行返款还是先执行倒房意见不一。有的认为应该先执行返款、后执行倒房，这样执行符合民法理论上的公平原则，且有利于保护善意购买人的利益。有的认为应该先执行倒房，返款与倒房是两种并列的法律关系。执行返款的申请执行人是原房屋的买受人，被执行人是原房屋出卖人。执行倒房的申请执行人是原房屋的所有人或共有人，被执行人是原房屋的买受人，原房屋出卖人返款不能不影响原房屋的所有人或共有人申请倒房。
笔者认为对于这类案件的执行，应该具体问题具体分析，采取以下执行方法：
一、注意实效，认真做好双方当事人的思想工作。执行的目的是维护法律的尊严，维护当事人的合法权益，所以不能单纯地就执行而执行，要一切从实际出发，讲究执行的实际效果，在不违反法律的前提下，哪种方法有利于缓解矛盾就采用哪种执行方法，要从“三个有利于”入手，具体情况具体对待。
二、主动向党委、人大汇报情况。返款退房案件执行难度大，往往造成当事人上访，所以执行工作中离不开有关部门的协调配合，否则就会步履艰难，工作中我们一定要紧紧依靠党委、人大的领导和监督，主动请示汇报工作，取得支持，同时注意与上级法院请示沟通情况，争取上级法院的指导和协助。
三、针对具体案件，及时与该当事人所在单位或者居民委员会、村民委员会取得联系，讲明情况，宣传法律，争取得到他们的支持与配合。返款退房的案件，社会影响大，由于群众不了解我国现行的法律规定，往往对法院的判决有意见，执行时易产生抵触情绪，所以法院要通过群众性基层组织宣传法律以得到舆论的支持。

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