新闻详情

天津天法律师谈对房地产投资权益的执行

房地产投资采取合作建房的形式较多,合作建房一般采用两种方式:一是双方即土地方与投资方,采用成立项目公司的形式进行开发,按股份分享投资利润或房地产权;二是双方即项目所有方与投资方,采用合同的方式进行开发并按照投资比例获取利润和分配房产分成。
(一)以项目公司的形式合作建房的
若项目公司为被执行人,则所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行,若项目公司的股东为被执行人时,一般不能直接执行项目公司所开发的房地产。
在执行被执行人的项目公司享有投资权益时,首先要对项目公司的经营状况尤其是赢利情况进行调查和审查,确认项目公司是否赢利及赢利多少;其次,应查明赢利是否已经支付;再次,区别不同的情况作出处理。有收益且未支付的,法院应裁定冻结其收益,并向项目公司发出协助执行通知书,责令其不得将该收益支付给被执行人。被执行人对项目公司不享有收益的,法院不得直接扣划项目公司的存款或执行其房地产以清偿被执行人的债务。
(二)以合作开发项目合同的形式合作建房的
若项目所有人是被执行人,其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。但若其他投资人是被执行人时,该房地产在一般情况下不得直接执行。理由是:
1.投资收益权是一种预期的收益而非确定的收益。因此,房地产权益的最终实现有赖于投资人必须忠实地履行合同。
2.投资权益具有不确定性,因为合同履行期间,随着投资人投资的变化会导致权益分配的比例变化。由于此种合作形式的房地产开发均是以项目所有人的名义报建和销售的,投资人忠实有效地履行完合作建房合同后,投资人有权要求项目所有人依合同的约定给付利润或价值相当的房屋,亦即被执行人对项目所有人拥有债权。对这种合资建房形成的房地产投资权益的执行,合作合同已履行完毕的,可按照《规定》中对被执行人到期债权执行的规定进行;对合作建房合同正在履行中的房地产投资权益的执行,可以按照未到期债权的执行来办理:即向项目所有人发出执行通知书,禁止项目所有人在到期后向被执行人支付,待到期后,再发出履行通知要求项目所有人直接向申请执行人履行。

天津律师www.lawtf007.com